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        1. 郑州房价到底会不会降?还值得买吗?
          • 来源:
          • 凤凰网
          • 浏览次数:
          • 1921 次
          • 时间:
          • 2017-09-01 16:07

          7月郑州市场开盘项目为26个,推出房源6937套,其中成交房源4759套,整体去化率仅为68.6%,这个去化来说是偏低的,这和去年下半年以及今年上半年市场火热的现象形成了很大的反差,也说明限购、限贷、利率调整、户口限制等政策影响了购房者的心理,房价会不会降?值不值得买?应该买哪儿?成为这些人犹豫的几个因素。对此,可以从以下几个方面探讨下。

          一、购买力足 郑州净流入人口5年达185万

          截止2016年,在过去5年的间,郑州净流入人口达185万,比深圳仅少1万,在全国各大城市中排第七。对于河南这个人口外流省份来说,全省只有省会郑州是人口净流入地区,外省流入河南的人口中37%流入郑州市,省内流动人口中的60%流入郑州市。10年间,郑州“长大”70%。

          也就是说,郑州人口在不断攀升,而且在持续增长,越来越多的人涌入郑州,这些数据也说明了郑州的房地产市场有着充足的购买力。

          二、一城独大 购买力市场无法分流

          我们来看下各省的人口,根据2016年的最新的人口统计情况,前三名分别是广东省人口为1.04亿,山东省0.96亿,河南省人口0.94亿。但是广东和山东同属于沿海城市,凭借着旅游、经济、特区等方面来吸引人群。比如广东除了广州以外还有深圳、珠海、佛山等,山东除了济南以外还有日照、青岛、威海、烟台等,他们或靠沿海或靠旅游等方面来分流省内的购买力市场,但是河南并没有,河南仅仅只有郑州这一城独大,购买力集中在郑州。

          三、政策加持 中原发展后劲充足

          2016年12月,国家发改委印发《促进中部地区崛起“十三五”规划》中,第六章节明确提出,支持郑州建设国家中心 城市。加上中原经济区、航空港区、一带一路、自贸区、米字型高铁等方面的加持,让郑州发展后劲更为充足。

          另外,富士康的带动,正威手机产业园、酷派及供应商产业园、阿里巴巴云计算和大数据基地等一批龙头型、基地型项目也纷纷成功进驻。84家境外世界500强企业在豫落户、外贸进出口持续蝉联中部第一、对“一带一路”沿线国家投资较上年增长3倍多,让郑州成为吸引外省人员以及省内人员的重要因素。

          综合这几个方面来讲,房价从长远来看不会下降,郑州依然会成为省内最具购买力的城市。那么,在郑州什么项目会成为大家购买点或者投资点呢?

          我们来列举下这两年市场上的刚需项目和改善项目的数据对比。分别是绿都紫荆华庭和建业天筑两个项目,选这两个项目原因是,两者都在地铁口附近,也在三环附近。

          这两个项目在一年之间的涨价幅度不言自明,也就是说假如100平米的房子,如果投资改善型的建业天筑一年之间你赚了190万,但是如果你投资了刚需型项目你赚了40万,所以投资客在选择的时候,改善型住宅虽然投资成本偏高,但是远远比刚需型项目要划算的多的。

          那么就目前的市场郑州又有什么改善型项目值得大家进行投资呢?从建业天筑的启示中可以看出投资的几个条件,一是品牌房企,二是三环以内,三是地铁口,四是改善型住宅,五是郑东区域。综合目前的市场情况,可以考虑华润紫云府这个项目。

          润紫云府距离在建的地铁5号线经开中心广场站距基地仅800米,位于陇海路与航海路之间,距离第八大街200米,距离航海路660米,距离高铁站3.5公里,距离中州大道不超过4公里,距离陇海高架1公里,属于高铁商圈高端住宅区域。

          定位首改再改的高端品质楼盘,住宅立面为经典的三段式划分,结合经抽象的传统元素,辅以石材、一体板以及为主的表面材质,墙面材料为新型环保一体板加上铜板装饰,打造兼具古典与时尚的现代轻奢风格。采用卡拉麦里金作为楼体外立面的干挂石材,将每一块石材的厚度控制在25毫米,石材与墙体之间以200毫米的空气隔层阻断热桥,夏季隔热,冬季保温。采用以形、色、声、味、触五感为一体的园林景观打造,为了确达到最好的入园体验,在全部采用成树全冠移植的苛求上,严格规定每一株的直径、冠径和树高。为了确保移植的成树最大化适应本土气候,园林师采集研究郑州连续多年的降水量和日照时长,形成数据化准则,之后远赴千里细心甄选,解决运输途中的繁杂条件,确保一年以后绿树成荫。为了保持园林中三重立体灌木花植的生长效果,紫云府引入”三米海绵城市”的绿色理念,深入改良土壤结构,优化水分供养,实现园区内整个水系统的内循环,更是杜绝了园区雨天道路积水的恶劣境况。

          在目前市场,参考楼盘需要看高铁片区,目前海马公园5期预计每平米25000元、建业天筑目前售价40000元左右每平米。英地金台府邸每平米23000元售价。初步预测,定位高品质的华润紫云府,价格应该在23000元/㎡左右,但考虑到限价因素,经开区去年同期销售价格在17000-20000元之间,就算是政府考虑到地王因素及华润的高成本投入,也不会轻易破坏目前对房价调控的政策导向。大胆预估,如果获批定价20000元,属于合理范畴,如果政府要在19000元附近给予限价。以华润的风格,可能会选择低于成本价进行销售,从内部相关人士获悉,今年郑州华润紫云府制定的销售任务是集团给以的硬性要求,必须帮助上市公司完成业绩。那此盘必将是今年楼市最大的捡漏盘,成为又一个日光盘,抢到就赚到。所以建议投资客多关注一下华润紫云府这个项目,毕竟这也是经开区三环内最后一块住宅净地,错过就真的会成为过错。

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